Boligutvikling i våre 3 kommuner

Forfallen hytte. Har vann, kloakk og fiber. Mangler byggetillatelse

I vår ensidighet ser vi bort fra dette og konsentrerer oss om behovet for å være byggherre for egen bolig med egen utforming og standard på huset (TEK-17). I

disse tider er graden av selvforsyning (beredskapshage) og beredskapslager (i kjeller) av stor betydning. Beredskapshagen ble utførlig behandlet i forrige nr. av Vestby Nytt. I gjeldende kommuneplaner blir det ofte angitt konsentrert småhusbebyggelse. I Vestby er deling av store boligtomter ikke tillatt. Mange har flyttet fra Oslo til våre kommuner for et bedre bomiljø. I de siste tiårene har politikere hatt som mål å optimalisere kommunens skatteinntekter på minst mulig m2 grunnareal. Resultatet blir i noen tilfeller høy blokkbebyggelse. Med store industriarealer i tillegg har kommunene forsøkt å tiltrekke nye arbeidsplasser for sine innbyggere. I Vestby har kommunen oppnådd vel 80% som mulige arbeidsplasser for egne innbyggere. Det har blitt utført en betydelig positiv utvikling i kommunene.  Når vi nå skal se fremover vil vi sette søkelyset på om vi skal fortsette samme utviklingen eller inkludere en mer variert og mangfoldig boligbygging.

Varierte eneboliger med mulighet for beredskapshage, kjeller og garasje.

Hus med salamander og froskedam

Hvis vi tar noen turer gjennom våre kommuner ser vi mange steder flotte nye og gamle boliger som er med på å skape gode bomiljøer. Selv om levestandarden var lavere før så ble alltid bolig prioritert. Med dagens kommunale krav om konsentrerte boliger og entreprenørers avkastningskrav, så vil utformingen av eneboliger bli enkle i stil og utforming. Når det samtidig stilles krav at boligene kun kan bygges i sentrumsnære områder eller ved noen få tettsteder, kan man lure på hvordan utviklingen vil bli på andre lokale steder. I Vestby skal 80% av nye boliger bygges innenfor et konsentrert område i sentrum. De resterende 20% skal bygges på noen få tettsteder. Noen politikere vil ha en bedre spredning av boligbyggingen og har derfor programfestet fjerning av 80/20% regelen. Denne begrensningen ble anbefalt av overordnet myndighet som rådet kommunene å bygge  boliger ved offentlig kommunikasjon. Den gangen var bilforurensing også et moment. Med høy andel av elbiler er det elementet redusert.  Noen kommuner tillater oppdeling av større boligtomter, mens Vestby fører en streng politikk mot deling. Dersom grender og mindre tettsteder ikke får mulighet til fornyelse, vil bygningsmassen forfalle og bomiljøet får tilsvarende utvikling. Normalt vil det være naturlig å ta en prat med politikere om boligutviklingen. I denne tidlige fasen synes vi at vi først bør undersøke om det er et behov for en differensiert utbygging i stil og utforming basert på boligkjøpers ønsker. De som kjenner markedet best er lokale entreprenører, eiendomsutviklere og eiendomsmeglere. Lokale entreprenører blir sårbare dersom byggutvikling i regionen ikke innebærer etterspørsel etter tjenester fra lokale bedrifter og leverandører. Det var store forventninger til et prosjekt Vestby småhusbebyggelse. Administrasjonen i kommunen har dessverre nedlagt/utsatt prosjektet i denne planperioden av kapasitetsmessige årsaker. Det er kjent at flere mener at kommunen prioriterer næring og profesjonelle aktører med store prosjekter fremfor private byggherrer som vil gi kommunen skatteinntekter i mange tiår. Det er forståelig at kommunen får mindre kostnader med en entreprenør med et prosjekt på 100 boliger fremfor 100 private byggherrer.  Nå er det på tide å spørre de som vet mest om tilbud og etterspørsel av boliger i regionen.

«Politikere bør i mindre grad bestemme hva boligkjøpere ønsker»

Ved enhver boligbygging defineres målgrupper som aktuelle kjøpere av boligene. Behovet endrer seg avhengig av hvilken fase vi er i livet. Som oppsummering kan vi sitere konserndirektøren i Boligutvikling og Storby i OBOS: «De tradisjonelle boligreisene starter ofte i det små. De fleste boligreiser starter med en ettroms- eller toromsleilighet, så kjøper man seg kanskje en litt større bolig når man får en partner, og en familieleilighet, et rekkehus eller en enebolig når man får familie og barn». I tillegg vil vi nevne at den eldre generasjonen gjerne flytter fra sin enebolig til en sentral og lettvint leilighet, selv om mange vil bo hjemme så lenge som mulig.

Forfallen hytte. Har vann, kloakk og fiber. Mangler byggetillatelse

Eiendomsutviklere, eiendomsmeglere og lokale entreprenører

I vår kontakt med fagpersonell ønsker de å være anonyme for å slippe diskusjon med politikere og andre. Den informasjonen vi har mottatt bør likevel være av interesse for de som er interessert i boligbygging. De mest attraktive objektene er nye eller moderne tomannsboliger, rekkehus og eneboliger.  Det er i Vestby stor forskjell på boligutbygging i sentrum og for eksempel i Son grunnet 80/20% regelen. Det er forståelig at kommunen ønsker flest mulig beboere i sentrum med et mål på 9000 nye innbyggere. Dersom kommunen bestemmer at 1800 av disse skal bo utenfor sentrum, vil blokkleiligheter være den mest sentrale boformen for de resterende 7200 boenhetene. Mange trodde at etterspørselen ville øke med fallende renter. Når denne forutsetningen faller bort eller i beste fall at en fallende rentebane utsettes, bør kanskje noe justeres. Hvis vi ønsker et økt innbyggertall bestående av familier så må en differensiert utbygging av boliger utvikles utenfor sentrum. Det er i kommuneplanen i Vestby planlagt ca. 2000 nye boliger utenfor sentrum. Vår mann tror at områder omkring Son jernbanestasjon og på den andre siden av Osloveien kan bli et attraktivt boligområde med differensiert utbygging. Ikke langt unna i Våler er det lagt ut boligområder med stor grad av frihet for huskjøpere.

Vi vil spesielt fremheve at flere områder i Vestby forfaller med gamle hus og hytter. Mange hadde store forhåpninger da kommunen lovte at tilknytning til kommunalt vann og kloakk ville medføre at nye boliger kunne bygges. Flere tok opp store lån som skulle nedbetales ved fraskille og salg av boligtomt. Etter tilknytning frafalt kommunen lovnaden grunnet innføring av 80/20% regelen, og med begrunnelse at skoleveien var blitt lenger etc. Dermed droppet flere tilknytning og sparte penger.

Ser ikke huset for bare trær!

Prosjekter i Ås og Frogn.

I Ås er det prosjektert et boligområde på Solberg på vel 60 mål i regi av OBOS/Block Watne. Med en tomtepris på 200.000 kr pr. mål for utbygger, forventes boliger til akseptable priser. Her kan man trolig få en bolig på 130 m2 til samme pris som for en 2-roms leilighet i Oslo.

Når det gjelder fordelingen av små eller store leiligheter svarer en aktør at små leiligheter er mest etterspurt. Beboere i leiligheter vil naturlig nok helst bo sentrumsnært i tilknytning til offentlig kommunikasjon. Et godt råd til politikere er å fokusere på objekter som blir solgt og ikke det som politikere ønsker. 

Frogn og Drøbak er spesielle ved at eneboliger med 3 rom og sjøutsikt ligger i 10 millioners klassen. Hovedgruppen av boligkjøpere ønsker alt på ett plan til 2-3 millioner lavere pris. Kommunen har noen aktuelle boligfelt for utbygging. Seiersten/Dyrløkke med blanding av boliger og forretninger er interessant. Kolstad øst for Skorkeberg med opptil 700 differensierte enheter til fornuftige priser og gode solforhold er et attraktivt område. Prosjektet har dessverre stoppet opp grunnet utfordringer med kostnader for infrastruktur etc. Hvis noen er heldige og har store boligtomter så er kommunen positive til fradeling og fortetning dersom fraskilt tomt er på min. 800 m2. Det er krav om maksimalt 500 m til nærmeste bussholdeplass. Politikere anbefales å prioritere utbygging på Kolstad før Seiersten/Dyrløkke.

En annen megler har forståelse hvordan politikere må tenke for å få mest mulige skattepenger per m2 tomteareal. Det samme må utbyggere. Dermed er det to aktører som  har samme økonomiske mål.  Han forteller videre at Ski er mer urbanisert med innflyttere fra Oslo som er bare 11 minutter unna. I Ås og Vestby forventes mindre hus gjerne med hage og garasje. Mange familier savner et sunt bomiljø for barna. Politikere må i slike bomiljøer legge til rette infrastruktur for egen transport med bil til barnehage, skole, idrettshall og offentlig transport. Ikke enkelt å sykle eller gå med barn på vinteren. Etterspørsel av boliger er livsnivå betinget. Eldre mennesker selger gjerne sin enebolig for å kjøpe en leilighet. Det var en prosess som for noen år siden var lønnsomt og ga til og med et overskudd til reiser og fornøyelser. I dag er det omvendt ved at husets verdi er lavere enn kjøp av ny leilighet. Dermed må man oppta lån for å bo i leilighet. Har man en stor boligtomt kan den fradeles i Ås og Frogn og således frigjøre kapital. Den muligheten finnes ikke i Vestby.

Non-profit boliger til unge familier.

Randem er et etablert boligområde fra tidlig 70 tall. Greta Nermo`s hage sett fra veien

I dagens hete boligmarked har mange unge og spesielt familier med barn store økonomiske problemer med å komme ut av leiemarkedet for å satse på egen bolig

Norge har historiske røtter i sosial boligbygging gjennom boligbyggelag i de fleste kommuner. Grunnet deregulering av boligmarkedet i 1980 -årene ble boligprisene fristilt med markedspriser. Det var en naturlig utvikling, og man trodde at det ville gi alle tilgang til den samme prismekanismen. Ulempen med kunstig lav borettslagpris var at det ble etablert omsetningsform med lave boligpriser pluss uoffisiell betaling under bordet som kunne være betydelig. I ettertid har det vist seg at antall nye boliger er betydelig lavere enn økning av etterspørselen med påfølgende høyere priser som konsekvens. Dette er et samfunnsproblem som ingen har klart å løse.

I våre områder kunne nærliggende kommuner samarbeide om mulige aktuelle modeller for å tiltrekke unge familier. Ved kjøp og omregulering av boligtomter, kunne kommunene videreselge tomtene til selvkost. Dette forhindrer spekulasjon og holder tomteprisene lave. Med nødvendig infrastruktur og ferdigstilling av tomtene, kan kommunene selge tomtene til private byggherrer som selv kan bestemme arkitektur og størrelse etter eget behov. Alternativt kan

Ser ikke huset for bare trær!

tomtene selges til et interkommunalt non-profit selskap. For å hindre spekulasjon legges inn klausuler som forhindrer videresalg til markedspris i en periode for eksempel 10 år. Ved salg har kommunen eller boliglaget forkjøpsrett. Verdiøkningen følger kun konsumprisindeksen eller prisindeksen for trelast og byggevarer. Kjøpere betaler en leie eller et innskudd pluss leie. Leieandelen pluss innskudd gir tilslutt eierskap i boligen. Her forutsettes at Husbanken og bankene deltar som aktive partnere i modellen. Nå vil noen hevde at vi dermed går baklengs inn i fremtiden. I utlandet eksisterer fortsatt mange kooperative modeller. Noen er fornyet og baserer seg på kravene til unge familier. Mest ekstremt er kanskje den sveitsiske modellen hvor man i 2010 overtok et industriområde på 41 mål og bygde leiligheter for 1200 personer med lokaler i samme bygninger for 150 arbeidsplasser. Modellen kalles «Mer enn å bo og leve» og det betales innskudd og leie etter kostpris. Det blir lagt vekt på god arkitektur, høy standard, nye teknologier, energibesparende, miljøvennlig livsstil, få biler og lite ressurskrevende. Modellen har medført over 30 nye tilsvarende boligprosjekter i konservative Sveits, og det er fortsatt lange ventelister grunnet fallende leiepriser også i 2025. Med modifikasjoner av modellen burde dette også være aktuelt i våre kommuner. Man kunne i alle fall starte med et prosjekt for å avdekke realismen i kostnader og etterspørsel. Det fortjener våre unge familier. Viktige parametere i et forprosjekt kan være avdragstid (25-70 år) på lån avhengig av boligens takstverdi. Også avdragsfrie perioder samt faste renter bør vurderes. I Sveits er det skattefordeler ved gjeldsrenter. Låntaker betaler vanligvis ned til 65% av boligens verdi over 15 år eller frem til pensjonsalder. Restgjelden kan være en evigvarende gjeld hvor låntaker betaler kun renter med skattefordeler.

Parallelt må boliger etter markedsmodell selvsagt utbygges i takt med etterspørselen for å holde prisene normale. Dette er en utfordring til våre politikere slik at våre barn også kan bosette seg i området.

God plass til lek og kaffe med vafler til 6 kr