Endrede boligpreferanser ved økte kostnader

Fordeling av boligtyper

De mest vanlige boligformer har følgende markedsandeler iflg. SSB:

I våre kommuner er fordelingen i antall:           

Prognosesenteret har sett fremover og kommet frem til følgende fremtidsbehov:

Kilde: Prognosesenteret

Etterspørsel etter enebolig og leilighet er omtrent like. Det er derfor overraskende at noen kommuner favoriserer leiligheter fremfor eneboliger. Alle ønsker variert bebyggelse og varierende arkitektur. Leilighetsblokker i sentrum er i bedre grad estetisk ivaretatt, mens tilsvarende sentrumsnære boligblokker er mer ensartete med unisone trekk.

Omkring 10%  (500.000 personer) av oss bor trangt med få rom og kvm. Vel 20% er leietagere.

Hvis vi ser på prisøkning for nye boliger,  så blokker med 6,6% og eneboliger med 4,5%. Ser vi over flere år så har prisveksten vært 44%  de siste 10 årene. Blokkleiligheter har steget mest i pris, fulgt av småhus og eneboliger. Dette gjenspeiler en del av markedet som vil selge sin enebolig og kjøpe en leilighet for å oppdage at leiligheten er dyrere enn eneboligen. En liten sjekk av regnskap til entreprenører viser at de har normal avkastning. Kostnadsøkningen kan ha bakgrunn i materialer og økt krav til teknologiske løsninger. Når vi nå står i en situasjon med økte kostnader og begrensede inntekter, så må vi gjøre en seriøs vurdering av et av  livets vanskeligste beslutninger, nemlig boligkjøp. Kjøpekraften for boligkjøpere har blitt svakere, spesielt for personer mellom 25-35 år. Det er en begrenset boligbygging på ca. 20.000 boliger pr. år. Det er et politisk må med 130.000 nye boligenheter i perioden 20206-2030.

Bakgrunnsvurdering

Vi som bor i Follo har gjerne noen krav som bør oppfylles og som setter verdien på boligen. Beliggenhet, antall soverom, garasje, utsikt, utearealer, balkong og teknisk standard er noen. Kanskje bør uthus eller bod tillegges så vi slipper å belaste dekkhoteller med våre dekk grunnet mangel på plass. I tillegg bør nevnes offentlige kostnader, fellesutgifter, energikostnader og vedlikeholdskostnader. Når kostnadene øker vil boligkjøpere endre sine preferanser dvs. hvilke typer boliger de vil etterspørre. Endringen kommer både av at kjøpekraften forandres og av at forventninger til fremtidig økonomi og livssituasjon påvirkes. Endringer av kjøpsadferd har sin bakgrunn i kjøpekraften og økte boligkostnader. Vi blir gjerne mer prisbevisste. Kanskje vi bør starte med mindre areal. Lave felleskostnader og lavere energi- og vedlikeholdskostnader fokuseres. Dermed kan preferansen endres fra eneboliger til leiligheter med mindre lånebehov og lavere kostnader. I slike bygg er det konkurranse om energieffektivitet. Solceller, balansert ventilasjon og god isolasjon verdsettes. Her er også smarte løsninger ved digital styring av varme og lys viktig. Beliggenhet medfører ikke bare flott utsikt og populært område, men inkluderer kort vei til offentlig transport, arbeidsplass, skoler, barnehager og offentlige tjenester. Dette kan være fordeler ved en endret livssituasjon hvor salg av boenheten kan være aktuelt. Markedet vil favorisere kostnadseffektivitet, fleksibilitet og nærhet. Vi har sett lite til fleksible boformer der en boenhet kan tilpasses hjemmekontor, korttidsutleie eller generasjonsbolig. Også bofellesskap med fellesarealer er ukjent i nye bygg.

Endring av preferanser ved boligkjøp

På grunn av lavere kjøpekraft ved boligkjøp søker mange førstegangskjøpere mindre boliger. Boligprisveksten har gjort det vanskelig å komme inn på markedet for unge uten høy egenkapital. Boligprisstatistikken viser at blokkleiligheter har steget mest i pris og fortsatt utgjør en stor del av omsetningen. Det betyr at flere kjøpere velger leiligheter i urbane områder, der prisene ofte er litt lavere per kvadratmeter enn for eneboliger. For de som ønsker mer plass enn leilighet, men likevel ikke har råd eller behov for en stor enebolig, er småhus/rekkehus populære. Disse gir ofte en mellomløsning mellom større drømmebolig og rimelig byleilighet. Også boliger med utleiedel i pressområder kan være attraktive. I denne vurderingen kan den økonomiske floken bli enklere ved å akseptere bolig utenfor sentrumsnære områder. Pendling og rask transporttid til arbeide er viktig. Her må samtidig tilliten til trafikkavviklingen vurderes.

Observasjoner

I Follo er det mye byggevirksomhet. Ved sentrumsnære områder er det utelukkende nye boligblokker som naturlig nok prioriteres. Nye boligområder for eneboliger er tilrettelagt hos noen nabokommuner. Boligkjøpere fra Oslo-området ser at tilbudet på ferdige blokkleiligheter er lettere tilgjengelige enn ved eneboliger. Det kan derfor synes som om interessen for blokkleiligheter er økende grunnet nærhet til offentlig transport og annen infrastruktur. Flere kommuner er restriktive til nye boligområder tilpasset eneboliger. I tillegg får man flere kvm i Follo sammenlignet med Oslo. På et tidspunkt var prisen 90.000 kr/kvm i Oslo mot ca. 54.000 kr/kvm i Follo. I tillegg har Follo-regionen bedre boforhold med kombinasjon sentrum, bygd, fjord og natur. For de av oss som ser boligprogrammer på TV ser oftest at man følger et par i byggeperioden til enebolig i våre naboland. Veldig sjeldent er leilighet objektet.

Vurderer en kjøper en leilighet i Oslo eller en enebolig i Follo er forholdet gjerne: Enebolig på 120 m² i Follo til 60 000 kr/m² ≈ 7,2 mill. kr eller Leilighet på 70m² i Oslo til 100 000 kr/m² ≈ 7 mill. kr. Ser vi på boligverdier over tid har de steget med 3,6% i januar 2026 i Norge. Prisveksten er mer moderat i ytre markedsområder.

(¤) Nedenfor er et diagram fra Prognosesenteret som viser halv årlige kvm-priser for våre tre kommuner.

Personlig økonomi

Boligkostnader (inkl. lån, felleskostnader, strøm) kan utgjøre 25 – 40 %+ av netto inntekt for mange husholdninger. Noen oppgir også høyere andeler i sitt eget budsjett. Budsjett til mat, forsikringer, transport og en buffer bør beregnes i et regneark. Alle banker har enkle regneark for budsjett. Uttak fra konto kan lett henføres til kostnadsgruppe i budsjettet. Ved en bolig til 5 mill kr kan lånekostnadene være 16.500-20.000 kr/mnd.  De totale boligkostnader kan være ca. 23.000-34.000 kr/mnd.  inkludert felleskostnader, strøm, forsikring og vedlikehold. Når privatøkonomien strammes til, ser vi historisk at flere prioriterer plass fremfor beliggenhet. Noe å tenke på i usikre tider. Ellers bør vi alle være fornøyde med det lille vi har uten å bli misunnelige på andre. Tross alt, vi har aldri bodd bedre.

Vi takker for bidrag fra Prognosesenteret, SSB, NSB, LSD og KI.